Новостройки Пхукета 2026: рынок от застройщика и честное сравнение с вторичкой

Рынок новостроек Пхукета прошёл пик и вошёл в фазу отбора: после рекордных 15 516 запущенных кондо-юнитов в 2024 году девелоперы сократили запуски до 8 372 юнитов в 2025-м (−27,9%), а на 2026 год Colliers прогнозирует 6 000–8 000. При этом навес непроданного остаётся огромным — 40 600 юнитов в 343 активных проектах (C9 Hotelworks, май 2025). Для покупателя это лучшая из возможных конфигураций: выбор широкий, девелоперы осторожны и мотивированы, но именно поэтому выбирать нужно по цифрам, а не по шоуруму. Разбираем рынок от застройщика — и честно сравниваем с вторичкой.

Объём и география: где строят

• Накопленное предложение кондо на острове — 64 344 юнита с 10-летним ростом +17,47% в год (Colliers).
• Стоимость запускаемых жилых проектов: пик 2024 года — 190,1 млрд THB, 2025 — 81,6 млрд, прогноз 2026 — 71,5 млрд THB (Colliers). За 5 лет в жильё Пхукета вложено 469,72 млрд THB (Colliers).
• Bang Tao — центр тяжести рынка: 44% всех новых запусков кондо 2025 года (Colliers); на район Cherngtalay приходится 54% всего кондо-предложения острова (C9). Смотрите проверенный обзор Банг Тао.
• Виллы: запуски сократились с 2 126 юнитов (2024) до 1 100 (2025); наиболее востребованные локации покупателей вилл — Bang Tao, Choeng Thale, Rawai, Chalong (Colliers).

Лидеры и аутсайдеры: попроектные цифры вместо рекламы

Средний take-up (доля проданного) по кондо Пхукета — 64,9%, но средняя скрывает главное — разброс (все данные Colliers, Q4 2025):

Закономерности по Colliers: у всех лидеров первым пунктом преимуществ идёт «strong developer track record»; у аутсайдеров повторяется пара «высокая плотность + нет пляжа пешком» и завышенная цена. Показательно, что даже сильный бренд не спасает слабый продукт: The Title Artrio (24,9%) — тот же девелопер Rhom Bho, что у Legendary с 93%. Проверять нужно и девелопера, и конкретный проект — так устроена проверка «Этажей Пхукет».

Кто вообще строит остров: крупнейшие девелоперы по объёму в продаже — Rhom Bho/AssetWise (тикер TITLE на бирже SET), Origin, Sansiri, Laguna (C9 + Colliers). Публичность девелопера — плюс к проверяемости: отчётность и котировка видны.

Сколько стоят новостройки от застройщика

• Средняя цена новых кондо 2025 года — 149 070 THB/м², прогноз 2026 — около 150 000 (Colliers); основная масса запусков — в диапазоне 100–200 тыс. THB/м².
• Реальные ценники проектов Bang Tao — от 155 до 215 тыс. THB/м² (таблица выше).
• Брендированные резиденции — 181 000 THB/м², премия 28% к небрендовым, средний юнит 11,7 млн THB (C9); взамен — рост цены 18,52% в год против 9,08% у обычных кондо (Colliers).

Ориентиры полного бюджета по типам объектов начинайте со страницы апартаментов и кондо на Пхукете; цену и расходы всё равно нужно подтвердить для выбранного юнита.

Новостройка против вторички: главная цифра рынка

Небрендированные новостройки в среднем на 39% дороже вторички: 139 000 против 100 000 THB/м² (C9 Hotelworks). Это не значит «первичка — обман», это значит, что вы платите за конкретные вещи, и надо понимать за какие.

За что платит покупатель новостройки:

• рассрочка от застройщика: платежи привязаны к стадиям стройки — точный график сверяется по договору выбранного проекта;
• свежий продукт: планировки под аренду, современная инженерия, арендная инфраструктура проекта;
• чистая иностранная квота: в новом проекте freehold-квота 49% ещё не выбрана — в старых популярных зданиях она может быть исчерпана;
• гарантии застройщика на конструктив и отделку.

За что платит покупатель вторички:

• цена на 39% ниже за метр в среднем (C9);
• отсутствие строительного риска: юнит существует, здание и управляющая компания видны в работе;
• проверяемая арендная история вместо прогнозов.

Честное правило выбора: если ваш горизонт — перепродажа через несколько лет, помните, что выходить будете на вторичный рынок, где ваш юнит конкурирует со стоком на 39% дешевле новых запусков, и конкуренция растёт по мере старения проектов (C9 + Colliers). Если горизонт — аренда и владение вдолгую, рассрочка и качество продукта новостройки могут перевесить. Для бюджетного сегмента начните со сравнения конкретных апартаментов и кондо.

Осторожно: take-up бывает надутым

Colliers прямо фиксирует: абсорбция кондо 39 юнитов/мес в среднем надута bulk-выкупами агентств — без них ~32 юнита/мес. Часть «распроданности» проектов — спекулятивные пакетные выкупы, а не конечный спрос. Поэтому аргумент продавца «всё раскупают, осталось три юнита» проверяется, а не принимается на веру. Смотрите, что именно «Этажи Пхукет» проверяют перед депозитом.

Что будет с рынком новостроек в 2026

Из подтверждённых данных: запуски сжимаются второй год подряд (прогноз 6 000–8 000 юнитов, Colliers), take-up прогнозируется стабильным (65,0% кондо; 52,3% виллы), спрос смещается к проживанию (REIC) и концентрируется в Bang Tao/Cherngtalay. Прямой прогноз C9: проекты со слабым USP будут отставать — рынок перестал прощать посредственность. Для покупателя это означает усиление переговорной позиции по слабым проектам и устойчивость цен в сильных.

Чем поможет «Этажи Пхукет»

Сравниваем новостройки ключевых девелоперов и вторичный рынок в одной логике: цена за м², стадия, доступность юнита, форма владения и открытые вопросы. Проверка застройщика и документов конкретной сделки — обязательный этап до перевода денег. Обсудить задачу можно в Telegram или на заранее согласованной онлайн-встрече.